Daně z pronájmu bytu: kolik platit a jak ušetřit

Pokud si nelegálně pronajmete byt za 50 tisíc rublů na tři roky, daňový úřad vám naúčtuje dalších 13 % daně z příjmu fyzických osob a částka k úhradě za tři roky bude činit 234 tisíc rublů. Budete také muset zaplatit pokutu až do výše 40 % z celkové výše nezaplacené daně – přibližně 100 tisíc rublů. Je bezpečnější a výhodnější platit daně včas a sami, než čekat na návštěvu finančního úřadu. Kromě toho je lze snížit na minimum nebo částečně vrátit. V tomto článku vám řekneme, kdy je výhodnější pronajímat bydlení jako fyzická osoba a kdy jako osoba samostatně výdělečně činná. Kolik daní budete muset v obou případech zaplatit státu.

Jakou daň platí jednotlivci při pronájmu bytu?

Všechny fyzické osoby platí daň z příjmu fyzických osob ve výši 13 % z jakéhokoli příjmu. Daň nezávisí na tom, komu je nemovitost pronajímána – fyzické osobě nebo firmě.

Pokud obyvatelé platí podle metrů u elektřiny, plynu a vody – to se nepovažuje za příjem, ale náhrada za vynaložené prostředky. Ale platba za další služby, jako je topení, velké opravy, odvoz odpadků, se považuje za příjem – musí být uvedena v přiznání odděleně od nájemného. Aby se tomu zabránilo, je jednodušší vypočítat průměrnou výši takových plateb a zahrnout ji do nájemného.

příklad

Za dvoupokojový byt v Novosibirsku, s výjimkou elektřiny a vody, majitel platí asi 4.8 tisíc rublů měsíčně za bydlení a komunální služby. Aby mohl získat 40 tisíc rublů čistého zisku před zdaněním, musí být k nájemnému přidány služby. V tomto případě budou náklady na pronájem bytu podle smlouvy 45 tisíc rublů měsíčně a ve svém daňovém přiznání nebudete muset samostatně uvádět bydlení a komunální služby.

Jak vypočítat roční daň, Podívejme se na příklad bytu v Moskvě.

příklad

Natalia pronajímá dvoupokojový byt v rezidenční čtvrti v Moskvě za 95 tisíc ₽ měsíčně. V ceně nájmu jsou elektřina a voda, obyvatelé platí zvlášť v hotovosti.

Zde je návod, jak Natalia vypočítá svůj příjem z pronájmu za rok: 95 000 x 12 = 1 140 000 ₽.

Z této částky musí zaplatit 13% daň: 1 140 000 x 13 % = 148 200 ₽.

Finančnímu úřadu musíte podat prohlášení 3-NDFL do 30. dubna roku následujícího po vykazovaném roce. Je třeba přiložit smlouvu s uvedenou cenou nájmu bydlení, bankovní výpisy, pokud nájemce převádí peníze na kartu, nebo potvrzení o přijetí peněz, pokud platí v hotovosti.

Prohlášení můžete podat osobně na Federální daňové službě, v MFC nebo online prostřednictvím státních služeb. Jak na to, jsme podrobně popsali v článku „Prohlášení 3-NDFL: jak jej vyplnit podle nových pravidel“.

Část zaplacené daně lze vrátit za pomoci daňových odpočtů. O tom, jak o ně požádat a kolik peněz můžete získat, jsme psali v článku „Jak získat daňový odpočet: návod“.

Jakou daň platí OSVČ při pronájmu bydlení?

Platí živnostníci 4 % na příjmy od fyzických osob a 6 % na příjmy od právnických osob. Daňový úřad při registraci v aplikaci „Moje daň“ poskytuje bonus 10 tisíc rublů. Do jeho konce bude daň nižší: 3 % z příjmů fyzických osob a 4 % z příjmů právnických osob. O tom, jak používat „Moje daň“ jsme psali v článku „Jak používat aplikaci „Moje daň“ pro OSVČ“.

Osoby samostatně výdělečně činné nesmějí pronajímat komerční nemovitosti nebo byty. Nebytové prostory lze pronajmout pouze fyzickým osobám nebo živnostníkům.

příklad

V lednu 2023 Vera pronajala byt přátelům za 35 tisíc rublů měsíčně a zaregistrovala se jako OSVČ k placení daní. Za rok 2023 zaplatila: 35 000 x 12 x 3 % = 12 600 ₽ nebo 1 050 ₽ měsíčně.

Utracená bonusová částka byla: 35 000 x 12 x 1 % = 4 200 ₽. Když bonus skončí, dívka zaplatí: 35 000 x 12 x 4 % = 16 800 ₽ za rok nebo 1 400 ₽ měsíčně.

Pojďme si spočítat výši daně z pronájmu bytů právnickým osobám:

příklad

Jevgenij pronajímá svůj byt v Jakutsku pracovníkům na směny za 65 tisíc rublů měsíčně a od organizace dostává platbu na svou kartu. Daň z příjmů právnických osob – 6 %.

Když vezmeme v úvahu bonus, Evgeniy platí 4 % měsíčně: 65 000 x 4 % = 2 600 ₽. Po skončení bonusu se daň zvýší o 2 %: 65 000 x 6 % = 3 900 ₽.

Osoby samostatně výdělečně činné nemusí podávat přiznání – stačí vygenerovat potvrzení v „Moje daň“ a uvést, kdo platbu provádí – fyzická osoba nebo společnost. Systém sám vypočítá daň, která musí být zaplacena do 28. dne měsíce následujícího po měsíci vykazování. Pokud v určitém měsíci nebyly žádné účtenky, není třeba platit daně.

Pokud příjem OSVČ přesáhne 2,4 milionu ₽ ročně, bude automaticky převeden do všeobecného daňového systému (OSNO). Budete muset podávat hlášení, platit 20% daň a nejspíš si najmout účetní – na to sami těžko přijdete. V tomto případě je jednodušší a výhodnější podat daňové přiznání na přeplatek jako fyzická osoba.

Co se stane, když pronajmete byt nelegálně?

Zde jsou sankce, které mohou vyplývat ze strany Federální daňové služby:

• fyzické osoby i osoby samostatně výdělečně činné budou muset platit daň z příjmu fyzických osob ve výši 13 % za předchozí tři roky – to je maximální období, za které lze platbu počítat;
• může uložit pokuty: 40 % z celkové částky nezaplacené daně a 5 % z nezaplacené daně za každý měsíc prodlení, nejvýše však 30 % z částky nezaplacené daně;
• penále ve výši 1/300 klíčové sazby centrální banky za každý den prodlení.

Pojďme si spočítat, kolik může vlastník zaplatit za daňové úniky.

příklad

Vladimir si pronajal byt v Novosibirsku za 65 tisíc ₽. Každý měsíc jsem obdržel platbu na svou kartu a neplatil daně. Poslední nájemníci byli velmi hluční a po konfliktu se sousedy je Vladimír požádal, aby se odstěhovali a nájemníci si stěžovali na finanční úřad.

V květnu 2024 provedl inspektor FTS kontrolu a zjistil, že Vladimir již více než tři roky přijímá na svou kartu převody neznámého původu. Muž si původ peněz nedokázal vysvětlit a nakonec se přiznal, že šlo o nájem bytu.

V důsledku toho Federální daňová služba vyměřila dodatečnou daň za tři předchozí roky: (65 000 x 12 x 3) x 13 % = 304 200 ₽.

Vladimírovi byla také uložena pokuta 40 % z celkové částky nezaplacené daně, protože nemohl prokázat, že zákon porušil neúmyslně: 304 200 x 40 % = 121 680 ₽. A také – pokuta za nepředložení prohlášení 3-NDFL: 304 200 x 30 % = 91 260 ₽.

Federální daňová služba také účtovala penále ve výši 1/300 klíčové refinanční sazby centrální banky za každý den prodlení. V květnu byla sazba 16 %: 304 200 x 1 095 (počet dnů po splatnosti) x (16 : (100 x 300) = 177 652 ₽.

Za vyhýbání se daním z pronájmu bytu bude muset Vladimír zaplatit: 304 200 + 121 680 + 177 652 + 91 260 = 694 792 ₽.

Finanční úřady mohou vlastníka nemovitosti nejen pokutovat, ale také ho zapsat na seznam porušovatelů a každé tři roky ho kontrolovat. Výhodnější a bezpečnější je pronajmout byt legálně. A abyste „vrátili“ daně a nepřišli o zisk, můžete byt pronajmout za trochu víc: například aktualizovat rekonstrukci. Zaplatit ji můžete kreditní kartou Ak Bars Bank s bezúročným obdobím 115 dnů a nájem vrátit zpět na kartu.