Ve fázi telefonátu. Na co se zeptat prodávajícího bytu před prohlídkou? | Argumenty a fakta

Koupě nemovitosti je dlouhý proces, výběr toho pravého bytu může trvat i několik měsíců. Moskvič Alexey ShProhlédl jsem si více než dvacet možností, než jsem našel tu správnou. Fotografie a popisy inzerátů ukazují čisté byty s průhlednými dokumenty, ale ve skutečnosti jsou tam „zabité“ opravy a pochybní majitelé.

Takové možnosti můžete vyloučit ve fázi volání majiteli bytu (nebo jeho realitnímu makléři). Řekneme vám, na co se musíte zeptat během prvního rozhovoru s prodávajícím.

Prosím, uveďte adresu

Když náš čtenář Alexey hledal byt, narazil na inzeráty bez přesné adresy obytného prostoru.

Právník Vladimir Gončarov serveru aif.ru sdělil, že majitelé a realitní makléři často v inzerátu uvádějí jinou adresu – z bezpečnostních důvodů (například aby nepřilákali zloděje). Existuje riziko, že vám skutečná poloha domu nemusí vyhovovat, proto si před prohlídkou nezapomeňte adresu zkontrolovat.

Kdo je vlastníkem?

Důvody vlastnictví mohou být různé – privatizace, dědictví, kupní smlouva. A každý důvod vlastnictví má svá úskalí – například pokud byl obytný prostor zděděn před méně než třemi lety a již se prodává, existuje riziko, že se objeví uchazeči o dědictví.

Nezapomeňte se zeptat, na jakém základě prodávající vlastní svou nemovitost. Požádejte o zaslání výpisu z Jednotného státního rejstříku. Nový výpis z jednotného rejstříku ukáže skutečný stav věcí vlastníka, vysvětluje Gončarov.

„Nestyďte se zeptat, jak byla tato nemovitost zakoupena. Jsou na ní nějaká soudní nebo exekuční břemena, protože to představuje další obtíže při dokončení transakce.“

Zkontrolujte, jak dávno majitel kontroloval dluh na pokutách. Je možné, že o pokutě od dopravní policie neví, ale tato pokuta může prodloužit časový rámec transakce,“ dodává expert.

Byl byt zakoupen během manželství?

Pokud je základem nemovitosti kupní smlouva, ujasněte si, zda byl byt zakoupen za trvání manželství, a pokud ano, zda existuje notářsky ověřený souhlas manžela/manželky se zcizením nemovitosti. Pokud žádný neexistuje, může být transakce v budoucnu prohlášena za neplatnou a zrušena.

Byl použit mateřský kapitál?

Velmi důležitou otázkou je dostupnost přidělených podílů pro nezletilé děti a invalidní členy rodiny – k tomu obvykle dochází při využití mateřského kapitálu nebo jiných státních dotací (pokud je v rodině postižené dítě nebo invalidní člen rodiny). V tomto případě je vyžadováno povolení orgánů opatrovnictví. Zeptejte se, zda bylo přidělení podílů pro děti stanoveno jinde. Tento postup může výrazně prodloužit podmínky transakce nebo ji dokonce zničit, zdůrazňuje Gončarov.

Jsou tam nějaké dluhy za energie?

V době transakce musí být všechny dluhy splaceny, nebo musí být jejich úhrada kupujícím dohodnuta. V opačném případě dluh za energie padne na bedra nového majitele, tedy na vaše.

Kdo je přihlášen v bytě

Otázka počtu osob registrovaných v bytě není na první pohled příliš důležitá, ale je třeba vzít v úvahu některé body. Pokud je například mezi nimi tzv. odmítající – osoba, která odmítla privatizaci, je podle zákona nemožné ji odhlásit. Jednoduše řečeno, byt se prodává s registrovanou (a případně i v něm bydlící!) osobou.

Potíže se vyskytnou i při odhlášení občana, který si odpykává trest ve věznici nebo je povolán k vojenské službě, i když není vlastníkem.

Probíhá nějaká přestavba?

Jakákoli přestavba musí mít právní důvody a doklady. Pokud přestavba není dohodnuta, odpovědnost za ni nese ten, kdo byt v současné době vlastní. Zaprvé je to spojeno s pokutou, zadruhé může bytová komise požadovat, aby byl byt vrácen do původního stavu – jedná se o značné výdaje.

Pokud je byt koupen na úvěr, je třeba jej posoudit. Banka může hypotéku odmítnout, pokud dojde k nekoordinované přestavbě, poznamenává právník.

Kdy bude byt k dispozici?

Nakonec se zeptejte, jak rychle majitel po prodeji byt opustí. Majitelé se poměrně často snaží dobu vystěhování co nejvíce prodloužit, protože hledají něco jiného, vysvětluje Gončarov.

„Položením všech těchto otázek jasně pochopíte, s čím se budete muset vypořádat a zda jste připraveni si tento konkrétní byt prohlédnout a koupit,“ shrnuje.

Rozhodli jste se koupit dům. Venkovský dům s vytouženými šesti sty metry čtverečními, malým třešňovým sadem a studnou. Našli jste několik možností, ale jak poznáte, která je dobrá? Na co je důležité si dát pozor, abyste neutratili majlant za větší opravy? Pojďme na to přijít.

Seznámení s rozvržením

1. Prostorný, zvláště pokud kupujete dům pro velkou rodinu.
2. Obývací pokoj, chodba a kuchyň by měly do sebe plynule přecházet.
3. Nejlepší možností je, když je mezi obývacím pokojem a halou oblouk, spíše než dveře.
4. S několika ložnicemi (jedna pro každého člena rodiny plus jedna ložnice pro hosty).

Pečlivě prozkoumejte technickou místnost pro komunikaci – měla by být prostorná a dobře osvětlená.

Důležitým prvkem je také pohodlné a bezpečné schodiště mezi patry. Ujistěte se, že má spolehlivé zábradlí (madla), protože na tom závisí vaše bezpečnost.

Je vhodné koupit dům s velkým počtem oken. Přirozené světlo je zdravější než umělé. Navíc v létě, kdy přirozené světlo neustále vstupuje do místností, se spotřebuje méně elektrické energie.

Samozřejmě by na pozemku měla být garáž pro jedno, nebo ještě lépe pro několik aut. Je žádoucí, aby „sousedila“ přímo s domem – sjedete do prvního patra a hned se dostanete k vlastnímu autu. To je obzvláště výhodné v zimě, kdy startování auta v chladu není příliš pohodlné a příjemné.

Kompletní rekonstrukce bytu na klíč

• All inclusive
  Náklady na opravu zahrnují vše: práci, materiál, dokumenty.
• Bez vaší účasti
  Po odsouhlasení projektu majitele rušíme až po dokončení opravy.
• Cena je známa předem
  Cena opravy je stanovena ve smlouvě.
• Pevná doba opravy
  Rekonstrukce bytu na klíč na 3,5 měsíce. Termín je stanoven ve smlouvě.

Kontrola střechy

Při koupi chaty nebo letního domku pečlivě zkontrolujte stav střechy. Neměla by zatékat a střešní krytina by měla ležet rovně. Zkontrolujte také stav vtoku. Horní okraj žlabu položeného na něm by neměl dosahovat k okraji střechy.

Na půdě nebo v podkroví by neměly být skladovány žádné věci majitelů budovy. Ve skutečnosti budete mít štěstí, pokud si budovu koupíte za deště – tímto způsobem se můžete ujistit, že nedochází k žádným únikům a že nebude nutné opravovat střechu. Je důležité, aby byla izolace, zejména pokud plánujete v domě žít celoročně. Nejlepší materiály pro izolaci střechy jsou:

• minerální vlna – je relativně levná a má vynikající zvukově izolační vlastnosti;
• čedičová vlna – má také dobrou zvukovou izolaci, ale není hygroskopická;
• polystyrenová pěna je nejlevnějším materiálem pro izolaci střechy;
• expandovaný polystyren je pevnější než pěnový plast, má nižší koeficient tepelné vodivosti;
• polyuretanová pěna se používá k ošetření šikmých a mansardových střech;
• Ekologická vata je drahý, ale účinný materiál;
• Domy jsou často izolovány pomocí expandovaného jílu.

Je nepravděpodobné, že budete schopni určit typ izolace „od oka“, nezapomeňte se na to zeptat předchozích majitelů.

Inspekce vnějších stěn, stropů a podlah

Při kontrole vnějších stěn budovy byste měli věnovat pozornost následujícím bodům:

• přítomnost trhlin (časem se budou jen zvětšovat);
• omítka na stěnách (pod ní se s největší pravděpodobností nacházejí stejné praskliny, které budou růst);
• Cihly, stejně jako dřevěné stěny, musí být izolovány, alespoň minerální vlnou.

Nezapomeňte prozkoumat stav vnitřních podlah. Zvláštní pozornost věnujte stropu spodního patra – pokud si všimnete i malého průhybu, může to znamenat nedostatečnou průřezovou plochu nosníků, což znamená, že se tento průhyb časem zvětší. Zesílení podlah bude stát poměrně dost peněz. Zhodnoťte také zvukovou izolaci podlah.

Pomocí vodováhy zkontrolujte rovnost podlah. Nezáleží na tom, jaký typ podlahy majitelé použili – laminát, parkety, linoleum. Pokud jsou podlahy dřevěné, ujistěte se, že jsou rovné a nemají praskliny ani mezery.

Stejně důležité je zkontrolovat stav základů. Na tom přímo závisí pevnost a spolehlivost celé konstrukce. Doporučuje se kontaktovat profesionální odhadce. Ti mohou nejen provést studii týkající se základů budovy, ale také poradit, jak ji posílit.

Věnujeme pozornost inženýrským systémům

Při kontrole inženýrských systémů je nutné věnovat pozornost několika důležitým bodům:

1. Při kontrole vodovodního systému se zeptejte majitele na zdroj, ze kterého voda do domu přichází – ze studny nebo vrtu. Zeptejte se sousedů na její kvalitu. Nezapomeňte zkontrolovat veškeré potrubí a ventily. Tlak vody by měl být přijatelný, kohoutky by měly fungovat a potrubí by nemělo být rezavé ani netěsné.
2. Abyste se ujistili, že kanalizační systém funguje, musíte dodržovat jednoduchý algoritmus – nejprve naplňte vanu a vypusťte nashromážděný objem vody. Tento proces by neměl trvat déle než několik minut. Pokud déle, měli byste zvážit spolehlivost kanalizačního systému. Dále je třeba zkontrolovat stav kanalizačního potrubí – neměla by se na něm hromadit vlhkost.
3. Stav topného systému lze posoudit pouze v chladném období. Pokud kontrolujete dům v létě, požádejte majitele, aby spustili kotel, a po zhruba půl hodině se dotkněte radiátorů – do nich by měla rovnoměrně proudit teplá voda. Mimochodem, nezapomeňte zkontrolovat i samotný kotel – měl by být v dobrém provozním stavu, fungovat bez přerušení (nezapomeňte zkontrolovat ventily, tlačítka pro zapínání a vypínání systému a stav radiátorů – neměly by propouštět).
4. Při kontrole elektrického zapojení se vyplatí použít zařízení k měření proudu nebo jednoduše zapínat a vypínat světla, zkuste použít maximální počet zásuvek (například k nabíjení telefonu).
5. Pro kontrolu větrání v chatě používají odborníci anemometr, ale můžete také použít kus papíru – pokud se při otevření okna pro čerstvý vzduch pevně „přilepí“ k větrací mřížce, pak má systém dostatečný tah.

Zrekonstruovali jsme již více než 500 bytů, rádi pomůžeme i Vám

Důkladně se podíváme na okna a dveře

Izolace svahů je velmi důležitá. Zvuková izolace oken by také měla být na dobré úrovni – pro její kontrolu je třeba zavřít okenní otvory a poslouchat, zda neslyšíte hluk z ulice. Samozřejmě byste se měli ujistit, že kování funguje bezchybně, jinak budete muset později vyměnit celou skleněnou jednotku. Při kontrole dveří věnujte pozornost absenci jakýchkoli deformací. Neměly by se zasekávat. Pokud je dům postaven z lepeného lamelového dřeva, je vhodné využít služeb specialistů pro provedení stavebních posudků, protože takové chaty se smršťují pouze 2-3 roky po výstavbě.

Bereme v úvahu právní jemnosti

Důkladně jste si dům prohlédli – jste téměř se vším spokojeni. To znamená, že můžete začít s přípravami a, co je důležité, s kontrolou všech dokumentů. Pro koupi chaty nebo letního domu se neobejdete bez:

• osvědčení o státní registraci vlastnictví pozemku v zemi;
• osvědčení o státní registraci samotné budovy;
• kupní a prodejní smlouvy;
• katastrální pas budovy a pozemku;
• technický pas, který jasně uvádí půdorys budovy a plán pozemku;
• domovní kniha, ve které budou uvedeni všichni členové rodiny žijící v domě.

Důležité! Je nezbytné zkontrolovat dům, zda na něm nejsou tzv. „břemena“, a pečlivě si přečíst všechny dokumenty: můžete narazit na neoprávněnou stavbu, může se ukázat, že pozemek pod domem byl pronajatý a nikoli vlastněný, a dokonce i právo na doživotní bydlení pro některé typy obyvatel může být zachováno i po prodeji domu.

Kromě toho budete potřebovat smlouvu o připojení ke komunikačním systémům. Je vhodné kontaktovat profesionálního právníka, aby ověřil historii předchozích transakcí, absenci hraničních sporů a věcných břemen ve formě zástavy nebo zastavení.

Na závěr

S ohledem na výše uvedené nuance si můžete snadno koupit dům nebo byt a později toho nebudete litovat. Poslední rada, kterou bych rád dal, je nespěchat s pořízením nového domova. Je lepší si ihned najmout firmu na provedení komplexní rekonstrukce. To sice zabere ještě pár měsíců, ale neskončíte v „pobočce stavebního pekla“, ale v pohodlném domově, přizpůsobeném vašemu vkusu a potřebám.