O koupi nebytových prostor v aukci za účelem přestavby na bytové – Právo na vc. ru

Jaký je postup při převodu z nebytových do bytových prostor?

• Objednat projekt rekonstrukce a (nebo) přestavby převáděných prostor (Projekt), který musí obsahovat technickou zprávu o stavu nosných konstrukcí budovy a možnosti provedení plánovaných prací v ní.
• Získat hygienický a epidemiologický závěr pro projekt.
• Získejte od ZISZ závěr o souladu převáděných prostor s požadavky na obytné prostory.
• Získat hygienicko-epidemiologický závěr o souladu převáděných prostor s požadavky na obytné prostory. V Moskvě se jedná o dva odborné posudky. K těmto posudkům je nutné získat kladný závěr od Rospotrebnadzoru.
• Získejte závěr od organizace akreditované k provádění kontroly projektové dokumentace a výsledků inženýrského průzkumu.
• Předložte tyto dokumenty Odboru městského majetku města Moskvy (DGI města Moskvy) a získejte rozhodnutí o přeměně nebytových prostor na bytové.
• Provádět opravy a stavební práce stanovené Projektem.

Právě tento akt potvrzuje dokončení převodu nebytových prostor na bytové a je základem pro jejich využití jako bytových (část 9 článku 23 bytového zákoníku Ruské federace). Následně Moskevský úřad pro občanské vlastnictví zašle tento akt Rosreestru a ZINZ, aby provedly potřebné změny v Jednotném státním registru nemovitostí a účetní a technické dokumentaci.

Problémy, se kterými jsem se setkal:

❌ Všechno je velmi, velmi dlouhéJá osobně jsem vše udělal rychle (po obdržení jednoho dokumentu jsem si okamžitě zažádal o další), ale uplynulo téměř 1,5 roku a stále žádný výsledek.

❌ Je potřeba pět různých názorů., přičemž příprava každého z nich trvá přibližně jeden měsíc. Zároveň lze získat tři hygienicko-epidemiologické závěry pouze jeden po druhém, nebude možné je urychlit. Závěr ZISZ lze získat až po prvním hygienicko-epidemiologickém závěru. To znamená, že nebude možné paralelně přijímat všechny závěry a ušetřit čas.

❌ Všechno není levné, ačkoli jsem se hlásil pouze u vládních agentur (s výjimkou závěru organizace akreditované k provádění kontroly projektové dokumentace a výsledků inženýrského průzkumu). Cena Projektu je tedy 50 tisíc rublů, technický závěr 45 tisíc rublů, závěr ZINZ 30 tisíc rublů a tři hygienicko-epidemiologické závěry stojí asi 165 tisíc rublů.

❌ Všichni to zkazíPřestože jsem si od příslušných vládních orgánů (Státní rozpočtová instituce „Expertní centrum“, Státní rozpočtová instituce MosgorBTI, Federální rozpočtová instituce zdravotnictví a epidemiologie „Centrum hygieny a epidemiologie města Moskvy“) požádal o zaslání Projektu, závěrů a dalších potřebných dokumentů, v obdržených dokumentech se vyskytly chyby, kvůli kterým Městský úřad pro inspekci města Moskvy dvakrát odmítl mé dokumenty přijmout.

Když jsem kontaktoval oddělení Rospotrebnadzoru pro můj okres, abych získal závěr, ukázalo se, že žádný z jeho zaměstnanců takové závěry neměl vypracované. V důsledku toho si na mně „nacvičovali“ – nejprve jsem místo závěru dostal jakýsi nejasný dopis, který DGI města Moskvy „roztrhal jako pes termofor“, ale dal v něm pokyny, co je třeba opravit. Pak jsem dostal normální závěr, který DGI města Moskvy uspokojil.

Nejnepříjemnější je, když Městský úřad pro správu městského majetku města Moskvy zjistí chybu v dokumentech, které obdržel jako první. V tomto případě je nutné opravit všechny následné dokumenty, tj. vzniká efekt „vodopádu“. V tomto případě musíte za opravu těchto dokumentů zaplatit, protože chyby nebyly vinou zhotovitele. Například kvůli několika drobným překlepům v projektu (zejména projektant na jednom místě uvedl plochu toalety nikoli jako 1,3 m1,6, ale 2 mXNUMX) bylo nutné přepracovat dvě hygienicko-epidemiologické zprávy a zprávu Rospotrebnadzoru, ve které byl tento překlep automaticky zkopírován. Oprava takové maličkosti trvala XNUMX měsíce a vyžadovala dodatečné výdaje.

❌ Největším problémem je Moskevský stavební úřad.

Za prvéMoskevský úřad pro správu majetku posuzuje dokumenty ve dvou fázích:

1) Nejprve do 14 pracovních dnů zkontroluje dokumenty a pokud je vše v pořádku, přijme je, a pokud existují porušení, odmítne je přijmout a uvede, co je třeba opravit.

2) Poté zašle dokumenty Moskevské bytové inspekci, aby získala stanovisko k možnosti přestavby a (nebo) nového plánování prostor. V tomto případě Moskevská bytová inspekce pozastaví lhůtu pro přezkoumání dokumentů na 60 pracovních dnů. Po obdržení tohoto stanoviska Moskevská bytová inspekce pokračuje v přezkoumání dokumentů. Maximální lhůta pro přezkoumání dokumentů je 34 pracovních dnů.

Postup pro přezkum dokumentů na Moskevském městském úřadu pro občanský majetek tedy může trvat až 94 pracovní dnyTo znamená, že něco málo přes 4 měsíců (❗). A to platí pouze za předpokladu, že se nenajdou žádné chyby. A ty se určitě najdou, protože napoprvé „nic nelétá“.

Za druhéPráce GGI města Moskvy se zaměřuje na hledání chyb v dokumentech. Zaměstnanec GGI města Moskvy doslova studuje dokumenty „s lupou“. Nevím, jestli dokumenty kontroluje věcně (myslím, že ne), ale porovnává je písmeno po písmenu. hledá v nich jakékoli nesrovnalosti, překlepy a nesrovnalosti, načež snadno odmítá přijmout dokumenty. Moskevský městský úřad mi tedy dvakrát odmítl přijmout dokumenty z důvodu různých drobných chyb. Například v jednom závěru byla překlep v dlouhém čísle jiného závěru, který sice nic neovlivnil, ale Moskevský městský úřad požadoval jeho opravu. Po druhém odmítnutí Moskevského městského úřadu jsem musel všechny dokumenty prostudovat, konkrétně hledat drobné nedostatky, například v obsahu, a sám požádat o jejich opravu.

Při opětovném přezkoumávání dokumentů může DGI města Moskvy poukázat na chyby v dokumentech, které si dříve prohlížel, ale kterých si nevšiml. Přestože je to Administrativním řádem výslovně zakázáno, ve skutečnosti se to děje. To je pravděpodobně nejhorší věc, protože kdyby DGI města Moskvy těmto chybám okamžitě věnoval pozornost, byly by opraveny hned na začátku.

Není možné si domluvit schůzku s vykonavatelem závěti Moskevského městského úřadu (alespoň jsem nechápal, jak to udělat). Pokud tedy v rozhodnutí Moskevského městského úřadu o odmítnutí přijetí dokumentů není něco jasné nebo pokud s něčím nesouhlasíte (což je docela možné), pak jedinou možností je obrátit se na Moskevský městský úřad s písemnou žádostí, jejíž lhůta pro posouzení je 30 dní.

V mé situaci: Podařilo se mi projít první fází až na třetí pokus, poté, co jsem nad tím strávil půl rokuTakže poté, co jsem koncem února předložil dokumenty a opakovaně opravoval různé drobné chyby, jsem teprve v srpnu obdržel dlouho očekávaný dopis od Moskevského městského odboru stavebního inženýrství, v němž se uvádí, že začala druhá fáze – dokumenty byly zaslány Moskevskému bytovému inspektorátu k vypracování závěru. Nyní čekám na závěr Moskevského bytového inspektorátu a pokud v projektu najde chyby, vrátí mě zpět na pole „Start“ a vše, co bylo uděláno dříve, se stane „Sisyfovou prací“. ‍♂

Zvláštnosti mé situace:

Mé nebytové prostory byly dříve (v 1990. letech) bytem. Proto mám v zásadě snadnou situaci pro zpětný převod – ve fázi projektování a poté při obdržení hygienicko-epidemiologických závěrů jsem neměl žádné problémy.

Přesto se mi ji nepodařilo rychle a snadno přestavět na obytnou nemovitost. Upřímně řečeno, vůbec nechápu současný systém, kdy na jedné straně obytné prostory v havarijním stavu nejsou po léta uznávány za nezpůsobilé k bydlení a na druhé straně bývalé byty, které plně splňují všechny požadavky, nelze po léta zpět přestavět na obytné prostory.

Měl jsem štěstí na vykonavatele závěti. Ve všech institucích a organizacích, kde jsem dokumenty přijímal, jsem narazil na dobré lidi. Například v Centru hygieny a epidemiologie v Moskvě pracuje super adekvátní specialista, který dohlíží na všechny převody do obytných prostor. Rychle a bez otázek vyřešil všechny připomínky Moskevského městského úřadu pro civilní obranu. V oddělení Rospotrebnadzoru v mé oblasti je také velmi zodpovědný zaměstnanec. Nevím, kolik času bych musel strávit získáváním potřebných dokumentů, kdybych narazil na nějakého neadekvátního vykonavatele závěti.

Mohu říct, že jsem měl štěstí na zaměstnance Úřadu pro správu majetku města Moskvy. Ano, byl přísný a opakovaně odmítal přijímat dokumenty kvůli různým drobným nedostatkům. Nicméně podle Administrativního řádu v takových případech Úřad pro správu majetku města Moskvy není povinen vrátit originály dokumentů. Nevím, proč to dělají, ale ukazuje se, že kvůli jakémukoli nedostatku si Úřad pro správu majetku města Moskvy všechny dokumenty ponechává a žadatel musí znovu obíhat všechny instituce a získávat nové kopie dokumentů. Zároveň například závěry Centra hygieny a epidemiologie v Moskvě jsou vydávány na formulářích přísného hlášení, a proto se za opětovné vydání závěrů musí platit. Mezitím mi zaměstnanec Úřadu pro správu majetku města Moskvy na mou žádost vždy vrátil dokumenty, což mi úkol značně usnadnilo.

✅ Mé závěry:

⭐ Nejdříve mi pomohl jeden profesionální koordinátor – podělil se o své zkušenosti. Řekl, že „došel daleko“ – získal potřebné hygienické a epidemiologické závěry, ale zastavil se u závěru od organizace akreditované k provádění kontroly projektové dokumentace a výsledků inženýrského průzkumu. Vysvětlil, že v této době byl klient již „unavený“ a najít takovou organizaci nebylo snadné. Teď jsem dál než on, a to nemůže jen potěšit.

⭐ Budu si znovu kupovat nebytové prostory za účelem přestavby na bytové v aukcích? Nejsem si jistý/á.

Jedná se o velmi dlouhý postup, který výrazně snižuje roční výnos.

Je to jednodušší s byty koupenými v aukci? Nevím. Z bytů můžete vystěhovat i bývalé majitele na 1,5 roku (například to byl případ bytu, který jsem koupil poblíž stanice metra Park Pobedy). Navíc jsem během přestavby prostor na bydlení prostory pronajímal (teď v tom pracují kluci, co dělají fulfillment na tržištích) a to mi přináší pasivní příjem, který pokrývá veškeré náklady na přestavbu a případně i na budoucí opravy a restaurátorské práce. Byt, ve kterém bydlí bývalý majitel, nebude možné pronajmout. Zároveň samotná přestavba ode mě nevyžaduje mnoho času: podám žádost a za měsíc čekám na výsledek, nezasahuje to do mé hlavní práce. Takže je těžké říct, co je lepší koupit v aukci: byty nebo nebytové prostory k přestavbě na bydlení? Myslím, že všechno záleží na konkrétní situaci – “jak by to štěstí chtělo” (což je vlastně typické pro všechny objekty v aukcích).

Od roku 1997 začali podnikatelé aktivně skupovat byty v přízemí pro zřízení kanceláře, kosmetického salonu, prodejny nebo kadeřnictví. Hlavním důvodem byla vysoká cena komerčních nemovitostí a touha ušetřit peníze při rozjezdu podnikání. Časem se však může stát, že bude nutné vrátit prostory do stavu obytné nemovitosti.

Jaký je rozdíl mezi bytem a komerční nemovitostí?

Byt je izolovaný objekt s jednou nebo více místnostmi a pomocnými prostory, které jsou navrženy tak, aby vyhovovaly potřebám domácnosti. Hlavní charakteristikou obytných prostor je možnost získat registraci na adrese, kde se nemovitost nachází. Registraci nebude možné získat v kanceláři, prodejně nebo skladu.

Jak přeměnit nebytové prostory na bytové? K tomu je nutné prostudovat legislativní požadavky na tuto problematiku, připravit balíček dokumentů a jednat v souladu s článkem 23 bytového zákoníku Ruské federace. Popisuje postup při převodu bytu do nebytového nebytového prostoru a aktuální seznam dokumentů, které si majitel nemovitosti bude muset připravit. Dále zvážíme hlavní nuance postupu. Okamžitě poznamenejme, že se nebudeme dotýkat právních aspektů problému, které se týkají existence věcných břemen, dluhů, zatčení a stavu pozemku.

Je možné předělat nebytové prostory na bytové?

Abychom pochopili, zda je možné přeměnit nebytové obchodní nebo jiné prostory na obytné, je nutné zkontrolovat, zda objekt splňuje požadavky zákona v následujících bodech:

• jsou splněny požární bezpečnostní a hygienické normy;
• místnost je napojena na inženýrské sítě – vytápění, větrání a klimatizace, kanalizace a vodovod, elektřina;
• nemovitost se vyznačuje vhodným dispozičním řešením, je zde kuchyň a koupelna;
• byt je přístupný vchodem;
• veškeré práce související s přestavbou a rekonstrukcí prostor nepředstavují nebezpečí pro ostatní obyvatele domu a nemají vliv na celkovou konstrukci objektu, jeho spolehlivost a funkčnost.

Pokud prostory nesplňují některé požadavky, měli byste si ověřit u odborné organizace, zda je možné problém vyřešit při sanaci a rekonstrukci. Například přerozdělit prostor, postavit příčky a oplotit koupelnu, kuchyň, koupelnu.

Problém však není vždy vyřešen přestavbou. V některých případech je změna stavu nebytových prostor v zásadě nemožná. Například je zakázáno přeměnit komerční nemovitost na byt, pokud se nachází ve zchátralé budově nebo na místě určeném k demolici. Obytné prostory nelze umístit v administrativní, obchodní, průmyslové nebo jiné veřejné budově. To znamená, že plán je možné realizovat pouze v případě, že se kancelář nachází v bytovém domě nebo venkovském domě, nebo pokud mluvíme o převedení budovy na zahradním pozemku do stavu obytné chaty.

Proč přestavovat nebytové prostory na bytové?

V posledních dvou desetiletích došlo k výraznému nárůstu počtu malých podniků. Při rozjezdu vlastního podnikání a snaze ušetřit si podnikatelé kupují byty v přízemí a vybavují je kancelářemi, obchodními prostory, sklady a kosmetickými salony. Někdy ale nastává opačná situace.

Proč přestavovat nebytové prostory na bytové? To může být způsobeno různými důvody:

1. Klasická situace: byt v přízemí byl přeměněn na kancelář, kosmetický salon nebo jinou komerční nemovitost, ale podnik brzy skončil a bylo nutné vrátit nemovitost do rezidenčního stavu.
2. Společnost má ve své rozvaze mnoho volného technického prostoru, který lze teoreticky snadno přeměnit na obytné prostory pro zaměstnance (ubytovnu) a specialisty přijíždějící z jiných měst.
3. Náklady na rezidenční nemovitosti v této oblasti výrazně vzrostly. Majitel chce prostory přestavět na byt a prodat.
4. Majitel zahradního pozemku si postavil dům a plánuje se do něj přestěhovat k trvalému bydlení.

To jsou hlavní důvody, proč si majitelé nebytových prostor chtějí u nemovitosti dohodnout status bydlení.

Postup převodu a zpracování projektu přestavby nebytových prostor na prostory bytové v roce 2021

Postup při přeměně nebytových prostor na bytové prostory v roce 2021 ve většině případů nezahrnuje přestavbu a rekonstrukci. Demontážní, opravárenské a instalační práce jsou nezbytné k zajištění toho, aby zařízení vyhovovalo zákonným požadavkům a bylo používáno pro nové účely. Pro komerční nemovitosti a byty jsou poskytovány různé sanitární, hygienické, urbanistické a požárně bezpečnostní normy.

Přestavbě a rekonstrukci nebytových prostor předchází zpracování projektové dokumentace. Tyto práce musí provádět specialisté z odborné organizace, kteří zohlední veškeré legislativní, urbanistické, technické a jiné požadavky.

Jako příklad uvádíme několik podmínek, které je třeba mít na paměti při zpracování projektové dokumentace:

• Sanační práce by neměly negativně ovlivnit provozní vlastnosti budovy, spolehlivost a pevnost stavebních konstrukcí.
• Všechny potřebné inženýrské systémy musí být napájeny a připojeny k bytu. Únik ze sítí není povolen.
• Je zakázáno kombinovat vzduchové kanály místností s koupelnou a kuchyní. Proudění vzduchu z jednoho bytu do druhého není povoleno.
• Obytné prostory nelze nacházet v přízemí ani v suterénu.
• Zařízení musí být chráněno před deštěm, taveninou a podzemní vodou.

Při přestavbě a rekonstrukci nebytových prostor v bytě lze demontovat nenosné příčky a instalovat příčky nové, rozšířit nebo zmenšit dveřní/okenní otvory, stěhovat stěny, instalovat vodovodní a klimatizační zařízení, prostory mezi místnostmi, kuchyně a koupelna přerozdělena.

Po dokončení sanace provede zvláštní komise kontrolu a o výsledku kontroly vydá zákon. Specialisté musí zkontrolovat, zda jsou prostory vybaveny k trvalému pobytu.

Kde přeměnit nebytové prostory na bytové

Místní úřady jsou odpovědné za kontrolu nemovitosti a schvalování převodu obchodních prostor na obytné prostory. Majitel musí předložit žádost a soubor dokumentů uvedených v článku 23 bytového zákoníku.

Jednou z důležitých etap přeměny komerčních prostor na rezidenční nemovitost je vypracování seznamu sanačních a rekonstrukčních prací. Jaké informace musí obsahovat projektová dokumentace? Následující text by měl být zobrazen v textové nebo grafické podobě:

1. Prostorové plánování, technická a architektonická řešení.
2. Závěr o stabilním fungování vnitřních inženýrských sítí.
3. Řešení pro instalaci inženýrských systémů a zařízení: vytápění, zásobování vodou, kanalizace, větrání, napájení.
4. Opatření protipožární ochrany.
5. Dodržování požadavků na ochranu životního prostředí a životního prostředí.

Jako grafická příloha jsou k projektu přiložena schémata před a po sanaci, výkresy demontážních a montážních prací, montáže podlah, stěn, příček a rozvodů inženýrských systémů. Můžete použít katalog typových projektů , které jsou schváleny Moskevským bytovým inspektorátem.

Projekt přestavby musí vypracovat odborná organizace, která má potřebná povolení a licence. Co se stane, když vypracováním dokumentace svěříte bezohledné nebo nekvalifikované výkonné umělce a nebude to v souladu s požadavky zákona?

1. Dozorové úřady nepovolí převod nebytových prostor na bytové.
2. Řízení bude trvat neurčitou dobu.
3. Majiteli nemovitosti vzniknou další neočekávané náklady na opravu nevyhovujícího návrhu.
4. Kvůli neoptimálním řešením se zvýší náklady na přestavbu a rekonstrukci.
5. Rozhodnutí o návrhu negativně ovlivní spolehlivost stavebních konstrukcí a utrpí kvůli nim výkon budovy.

Legislativa obsahuje mnoho požadavků na obytné prostory. Pokud se rozhodnete přeměnit kancelář na byt, je lepší vyhledat pomoc od odborné organizace. Odborníci situaci analyzují a objektivně posoudí, zda je možné záměr realizovat a kolik bude stát přestavba kanceláře na byt. Pokud se například nebytový prostor nachází v 10. patře a není dostupný výtahem, místní úřady odmítnou změnit status nemovitosti na bytový.

Pokud hledáte pomoc s přestavbou nebytových prostor na bytové, kontaktujte společnost Department. Specialisté z odborné organizace zanalyzují situaci, prohlédnou zařízení a řeknou vám:

• je možné přeměnit komerční prostory na obytné a jak je to proveditelné;
• jaké práce bude třeba provést během procesu rekonstrukce a přestavby;
• kolik stojí zpracování projektové dokumentace;
• jak dlouho bude trvat dokončení projektu a provedení přestavby.

Personál oddělení tvoří vysoce specializovaní odborníci s více než 5 letou praxí. Poskytujeme záruku na práci a pomůžeme koordinovat zprávy s dozorčími strukturami. Pokud vás zajímá cena vypracování projektu a další podmínky spolupráce, kontaktujte konzultanta jakýmkoli pohodlným způsobem.