Kdy má prodávající předat klíče kupujícímu?

Kupující domů na ruském sekundárním trhu je často špatně chráněn a riskuje vše.

Dokonce i kompetentní realitní makléř nemůže vždy vzít v úvahu všechny nuance. Zde jsou některé mylné představy kupujících, které stojí za to číst s chladnou hlavou.

Mylná představa č. 1

Všechny strany transakce budou dodržovat zákon

Ve skutečnosti. Strany nemají vždy v úmyslu jednat v souladu se zákonem, a to ani v případě, že se na transakci na straně prodávajícího podílí právník nebo realitní makléř. Svého klienta upozorní na nelegální metody, ale volba zůstane na zákazníkovi samotném.

Nejčastější historkou je, že cena bydlení je ve smlouvě podhodnocena. To vám umožní vyhnout se dani z příjmu fyzických osob. Prodejci na tom často trvají, ačkoliv vědí, že schéma je nelegální.

Co dělat Nepodléhejte přesvědčování. I když nabízejí dobrou slevu. Je snadné zůstat bez bytu a bez peněz. Nebo na základě rozhodnutí soudu pobírat každý měsíc malé částky, dokud prodávající nezemře stářím.

Kupující potřebuje obdržet dokumenty se skutečnou hodnotou. To je jediný způsob, jak vrátit všechny peníze, ne jejich část, pokud je transakce zrušena.

Mylná představa č. 2

Prodejce obratem předá klíče – a vy se můžete nastěhovat

Ve skutečnosti. Stává se, že transakce proběhla, prodejce obdržel peníze, ale nepředal klíče: “Udělejme to zítra.” Nebo předal klíče, ale lidé zůstali v bytě přihlášeni.

Kupní a prodejní smlouva musí obsahovat doložku o převodu bytu: buď v den transakce, nebo později, ale s uvedením konkrétního období. Stává se ale, že termín je ve smlouvě uveden, ale ve skutečnosti se nic neděje.

Co dělat Cizí nájemníky můžete propustit soudní cestou. Expert T⁠—⁠J již v jiném článku vysvětlil, jak propustit osobu z bytu.

A abyste se dostali do bytu bez klíče, budete muset rozbít zámek. V takovém případě ve smlouvě sjednat převzetí nemovitosti v nepřítomnosti prodávajícího po uplynutí doby převodu.

Mylná představa č. 3

Byt bude ve stejném stavu jako při prohlídce

Ve skutečnosti. Často lidé vybírají byt s ohledem na vybavení a nábytek, který viděli při prohlídce. Smlouvají o tom a doufají, že vše zůstane při starém. A pak prodejce vše odebere nebo vymění.

Například jsme se dohodli, že necháme skříň. Prodejce vyjme tuto skříň a vloží starou. Nebo dokonce ve smlouvě uvedli, že kuchyňská sestava zůstane, ale prodejce celou sestavu nenechal – odnesl barový pult. Stává se, že změní vybavení na něco, co nefunguje. Vyskytl se případ, kdy kupovali dům a v době transakce prodávající prodal drahý zavlažovací systém.

Co dělat Je těžké se před tím chránit. Pro jistotu můžete ve smlouvě alespoň rámcově přesně specifikovat, co zbývá: šatní skříň, kuchyňská sestava a tak dále.

Pokud byt stojí méně než dva miliony rublů, náklady na nábytek musí být ve smlouvě uvedeny samostatně: nevztahuje se na něj daňový odpočet.

Mylná představa č. 4

Kupující a prodávající se již nikdy nesetkají

Ve skutečnosti. A o několik let později si strany mohou navzájem uplatňovat nároky. Ne vždy se jedná o předvolání k soudu. Mnohem častěji si lidé po telefonu nadávají a lezou si na nervy v instant messengerech.

Důchodkyně například prodala byt, ale nevěděla, že musí platit daň, protože dům vlastnila necelý rok. Uplynul rok. Babiš dostal daňový výměr s obrovskou částkou. Důchodkyně spustila záplavu obvinění a urážek na kupujícího a řekla, že se obrátí na soud, aby obchod napadla. Ukázalo se, že realitní makléř babičce o dani nic neřekl. Případ se nedostal k soudu.

Co dělat Připravte se předem na komunikaci po transakci a povzbuďte ostatní účastníky, aby udělali totéž. Možná budete muset něco vyjasnit ohledně bydlení a komunálních služeb, zjistit telefonní číslo souseda nebo předat dokumenty, které po roce nebo dvou chyběly.

Mylná představa č. 5

Poplatky za energie byly zaplaceny, což znamená, že neexistují žádné dluhy

Ve skutečnosti. Staré dluhy musíte splatit, i když se zdá, že je vše zkontrolováno.

Obvykle je prodávající požádán o faktury za poslední měsíc nebo potvrzení od správcovské společnosti. Ale je tu nuance – odečty měřidel. Stává se, že prodejce neposkytne svědectví několik měsíců a zaplatí méně, podle standardu. Nový majitel předá údaje z elektroměru a oni ho přepočítají – musí doplatit za ty, kteří v bytě bydleli dříve.

Co dělat Vyžádejte si účtenky za účty za energie. Zkontrolujte, jak probíhají vaše platby. Musí být uvedeny předchozí a nové odečty měřiče. To je důležité zejména u bytů, které byly pronajaty.

Mylná představa č. 6

Otázky s přidělením akcií jsou maličkosti

Ve skutečnosti. Lidé tráví šest měsíců hraním se schváleními kvůli podílům svých dětí. Dohoda se protahuje a někdy úplně padne. A ještě častěji zapomínají, že po použití mateřského kapitálu a splacení hypotéky je třeba akcie přidělit nejen dětem, ale i dospělým členům rodiny.

Vyskytl se případ, kdy kupci našli dům, ale koupi byli schopni dokončit až o několik měsíců později. Kdysi bylo bydlení nakupováno pomocí mateřského kapitálu, ale akcie byly rozděleny po smrti manžela majitele. Prodejci se museli obrátit na soud, aby rozdělil podíl zesnulému členovi rodiny a poté vstoupil do dědictví. Teprve poté se jim podařilo dům prodat.

Co dělat Transakce s dětskými akciemi jsou vždy dlouhé a složité. Pokud má dům nezletilé vlastníky, je nutný souhlas opatrovníka s transakcí. V každém městě si opatrovnictví vykládá zákon jinak. Dokonce i ve stejném městě jsou pro stejné situace často vyžadovány různé balíčky dokumentů.

Je lepší se předem zeptat, kam se peníze z prodeje bytu utratí a zda se pro dítě nekoupí jiná nemovitost. Prodejce můžete požádat, aby kupujícímu později zaslali dokumenty o tom, že děti získaly podíly na jiné nemovitosti. V tomto případě rozhodně neexistují důvody pro zrušení transakce kvůli dětským akciím.

Po splacení hypotéky musí kupující pamatovat na přidělení podílů dospělým členům rodiny, včetně dětí starších 18 let. Může uplynout mnoho let, takže si to mnozí nepamatují.

Další materiály o nákupu bytů a domů, uspořádání a opravách – v našem telegramovém kanálu “Svoi Ugol”. Přihlaste se k odběru, ať vám nic neunikne: @t_nedviga

Dmitrij Karedva Koupili jste si byt? Řekněte nám, jak jste si proces představovali a co se vlastně stalo:

• Olga N Představoval jsem si, že to rychle prodám, když jsem zrovna včera potřeboval peníze. Prodal jsem byt na sekundárním trhu. Realitka mě v den transakce v bance zarazila, že vám byt nafukujeme, pak se prostě těžko prodává a kupující nemá peníze na 1. platbu, tak si vyměňme účtenky . Zaplatili vám, pak jste to údajně vrátili. Pocitově jsem souhlasil, peníze jsem nutně potřeboval. Zešedivění však zešedlo. O rok později, jak jsem zjistil, se byt prodal, i přes stávající hypotéku, za cenu nižší než kupní – unikli daně. 0
• Nikita Mardyukov Olga, obdržela povolení od banky a prodala 1
• Dcera tátova přítele “Pokud byt stojí méně než dva miliony rublů, náklady na nábytek musí být uvedeny ve smlouvě zvlášť: není na to žádný daňový odpočet.” Kde je toto bydlení? v roce 2017? K tématu – zatím jsem nakupoval jen v novostavbách, protože. Při nákupu sekundárního je příliš mnoho úskalí. Ale i celý proces je stresující pro obě strany – kupující se bojí prase v žitě, prodávající se bojí podvodu při kalkulaci. Není jasné, proč stále neexistují žádné předpisy legalizované na státní úrovni. 3
• Foma Kiniyaev „Misconception 5“ není klam, mýlíte se. Podle Čl. 158 bytového zákoníku Ruské federace, na nového vlastníka budou převedeny pouze dluhy za velké opravy. Možná ale budete muset bojovat s trestním zákoníkem. 6
• Grigoriy dcera, kde kde, ve Vorkutě 2
• Dcero Mikhalych, není tam nic pod vodou ani děsivého. I tady na TZ jsou články s užitečným kontrolním seznamem, co přesně kontrolovat a jak to kontrolovat. Vždy ale kupujícím radím, aby si na transakci najali realitního makléře. Nějak je nemají moc rádi, ale opravdu vám to může ušetřit čas a peníze, když mu nepředáte celý obchod, ale budete kontrolovat a sledovat, co přesně dělá. Pro prodávajícího je to jednodušší, zvláště pokud existuje hypotéka – jeho rizika jsou minimální. Zvládnete to úplně sami, pokud nezhloupnete. V životě mám 6 prodejů a 4 nákupy, vím o čem mluvím 0
• Dcera přítele mého otce Mikhalyche, stále musíme najít kompetentního realitního makléře. Jednou jsem se málem přistihl při prodeji právně čistého bytu v jiném městě. Zdálo by se, že mi žádná rizika nehrozí – transakce se 2 realitními kancelářemi, firemními právníky. Ale ne. V den transakce jsem letěl do kanceláře a kupující zaujal stanovisko, že nechce podepisovat, dokud si byt osobně neprohlédne (i z města) a v den transakce také nedorazí. Není jasné, co si jeho realitní makléř myslel. Byt byl v té době pronajímán a nájemník byl v práci. Musel jsem ho pro klid poprosit o zaslání klíčů taxíkem a pod videozáznamem – ukázat byt kupujícímu. I když jsem byl na pokraji ukončení smlouvy. 0
• Alyonka Prosím o vysvětlení alokace podílů při použití základního kapitálu: můj nejstarší syn žije odděleně a můj manžel není otcem nezletilého syna (mám dvě děti). Žijeme tři: já, můj malý syn a manžel. Otec dětí zemřel. Jak jsou rozděleny podíly na mateřském kapitálu? 0