Potřebuji povolení k demolici kůlny?

Dne 4. srpna vstoupila v platnost nová pravidla pro demolici projektů investiční výstavby, jakož i pro získávání povolení pro výstavbu projektů individuální bytové výstavby a zahradních domků (Spolkový zákon ze dne 3. srpna 2018 č. 340-FZ „Dne Změny územního řádu Ruské federace a některých právních předpisů Ruské federace“).

Klíčovou novinkou bylo zavedení strukturovaného řízení při rozhodování o demolicích nepovolených staveb, které odstranilo mnohé mezery v právní úpravě této problematiky.

Identifikace a demolice nelegálních staveb

Demolice investičního záměru se provádí na základě rozhodnutí vlastníka investičního záměru nebo developera, případně na základě rozhodnutí soudu nebo orgánu místní samosprávy (část 1, čl. 55.30 ÚP Kód). Nová ustanovení zákona zároveň oproti dříve existujícím normám zavádějí jasnější úpravu problematiky demolice nepovolených staveb. Pojďme se blíže podívat na hlavní novinky.

Místo stavebního povolení bude nově potřeba demoliční plán.

K provedení demolice již není třeba získat stavební povolení – místo toho je nutné předložit projekt na organizaci demoličních prací s přihlédnutím k technickým podmínkám pro odpojení záměru investiční výstavby od inženýrských sítí (část 2 článku 55.31 Kodexu městského plánování Ruské federace). Takový dokument může připravit pouze odborník, který má potřebné povolení od samoregulační organizace. Neexistují žádné zvláštní požadavky na složení a obsah projektu pro organizaci prací na demolici projektu investiční výstavby – stanoví je vláda Ruské federace (část 5 článku 55.30 Kodexu územního plánování Ruské federace). Federace).

Projekt na organizaci demoličních prací zároveň nebude vyžadován, pokud mluvíme o demolici garáže na pozemku poskytnutém fyzické osobě pro účely nesouvisející s podnikatelskou činností, nebo o demolici bytového domu, zahrady dům, hospodářské budovy na zahradním pozemku a také demolice staveb pro pomocné použití (ustanovení 1, část 17, článek 51 zákona o územním plánování Ruské federace).

Je zřejmé, že tato ustanovení zákona značně usnadní proces povolování demolice nemovitosti.

Postup při demolicích projektů investiční výstavby je upraven.

Investiční výstavbu může zbourat ten, kdo ji postavil, má-li k tomu potřebné povolení od samosprávné organizace, nebo právnická osoba, která uzavřela smlouvu o demolici s vlastníkem objektu nebo pozemku na ve kterém se objekt nachází (část 4-5 článku 55.31 Kodexu územního plánování Ruské federace). Za zmínku stojí, že demolici objektu mohl dříve v rámci složitého soudního řízení provést pouze jeho vlastník nebo zákonný držitel pozemku, na kterém se takový objekt nachází.

Pro zahájení demolice je nutné nejpozději sedm pracovních dnů před zahájením prací oznámit oprávněným orgánům plánovanou demolici investiční akce. Odpovídající oznámení je třeba podat orgánu územní samosprávy sídla, městské části v místě investiční výstavby, nebo pokud se investiční záměr nachází v mezisídlovém území, orgánu územní samosprávy městské části ( Část 9, článek 55.31 Kodexu územního plánování Ruské federace).

Zákon přitom výslovně upozorňuje, že tato ustanovení se nevztahují na případy demolice objektu investiční výstavby za účelem výstavby nového objektu investiční výstavby nebo rekonstrukce objektu investiční výstavby (část 8 § 55.30 hl. Plánovací zákon Ruské federace).

Zpřesnil se okruh osob, které mají právo identifikovat nelegální stavby.

Zákon nyní jasně říká, kdo má právo nelegální stavby identifikovat. Tyto pravomoci mají výkonné orgány státní moci v následujících oblastech:

• státní stavební dozor;
• státní pozemkový dozor;
• státní dozor v oblasti využívání a ochrany vodních ploch;
• státní dozor na úseku ochrany a využívání zvláště chráněných přírodních území;
• státní dozor nad stavem, udržováním, uchováváním, využíváním, popularizací a státní ochranou předmětů kulturního dědictví;
• federální státní dozor nad lesy (ochrana lesů) a podřízené státní instituce (část 2 článku 55.32 územního zákoníku Ruské federace).

Kromě toho je toto právo přiznáno úředníkům státních úřadů spravujících zvláště chráněná přírodní území federálního a regionálního významu, kteří jsou státními inspektory v oblasti ochrany životního prostředí, jakož i orgánům samosprávy vykonávajícím obecní pozemkovou správu nebo obecní kontrolu v terénu. ochrany a využívání zvláště chráněných přírodních území chráněných přírodních území.

To vše dle mého názoru kvalitativně zefektivní právní úpravu v této oblasti.

Byl upřesněn postup identifikace nelegálních staveb.

Pokud bude zjištěna neoprávněná stavba nebo zneužití pozemku, budou moci výše uvedené orgány zaslat o této skutečnosti oznámení orgánu územní samosprávy osady, městské části v místě nepovolené stavby nebo orgánu samosprávy obce. městský obvod (část 2 článku 55.32 zákona o územním plánování Ruské federace). Toto oznámení musí být přezkoumáno do 20 pracovních dnů a na základě výsledků přezkoumání oprávněný orgán přijme jedno z následujících opatření (Část 2 článku 55.32 Kodexu územního plánování Ruské federace).

1. Rozhodněte se o demolici nepovolené stavby, pokud:

• postavený nebo vytvořený na pozemku, pro který neexistují žádné doklady o vlastnictví. Kromě toho musí být potřeba takových dokumentů stanovena zákonem ke dni zahájení výstavby zařízení;
• zřízeného nebo vytvořeného na pozemku, jehož způsob povoleného využití neumožňuje stavbu takového objektu a který se nachází v hranicích veřejného území.

2. Rozhodne o demolici nepovolené stavby nebo o jejím uvedení do souladu se stanovenými požadavky, pokud:

• byla zřízena nebo vytvořena na pozemku, jehož způsob povoleného využití neumožňuje výstavbu takového objektu, a tato stavba se nachází v hranicích zóny se zvláštními podmínkami pro využití území, za předpokladu, že režim stanovené zóny výstavbu takového objektu neumožňuje;
• Na nepovolenou stavbu není stavební povolení. Potřeba tohoto povolení musí být stanovena zákonem ke dni zahájení výstavby takového zařízení.

3. Obrátit se na soud s nárokem na demolici nepovolené stavby nebo její uvedení do souladu se stanovenými požadavky.

4. Zašlete oznámení o tom, že nejsou patrné známky nepovolené stavby, výkonnému orgánu státní moci, úředníkovi, státnímu orgánu nebo orgánu samosprávy, od kterého oznámení o identifikaci nepovolené stavby bylo přijato.

Je třeba věnovat pozornost skutečnosti, že taková rozhodnutí nelze činit ve vztahu k neoprávněným stavbám zřízeným nebo vytvořeným na pozemcích, které nejsou ve vlastnictví státu nebo obce, s výjimkou případů, kdy zachování těchto staveb představuje ohrožení života a života. zdraví občanů (ust. 4 čl. 222 občanského zákoníku).

Orgány samosprávy přitom v žádném případě nebudou moci rozhodovat o demolici nepovolené stavby nebo o jejím uvedení do souladu se stanovenými požadavky ve vztahu k:

• předmět nemovitosti, pokud je jeho vlastnictví zapsáno v Jednotném státním registru nemovitostí;
• předmět nemovitosti, pokud soud dříve rozhodl o odmítnutí uspokojení nároků na demolici této neoprávněné stavby;
• bytový dům, obytný dům nebo zahradní domek (článek 4 článku 222 občanského zákoníku Ruské federace).

Takové stavby lze zbourat pouze na základě rozhodnutí soudu.

Nová pravidla také stanoví, že oprávněné orgány po příslušném rozhodnutí o demolici zašlou oznámení o této skutečnosti vlastníkovi nemovitosti. Pokud se nepodařilo zjistit vlastníka objektu, zveřejní o tom informace v médiích a na internetu a také na informační tabuli v hranicích pozemku, kde se neoprávněná stavba nachází (části 4-5 čl. 55.32 Kodexu územního plánování Ruské federace).

Připomínám, že lhůta pro demolici nepovolené stavby závisí na jejím charakteru, nesmí však být kratší než 3 měsíce a delší než 12 měsíců. A lhůta pro uvedení nepovolené stavby do souladu se stanovenými požadavky je kratší než 6 měsíců a více než 3 roky (článek 4 článku 222 občanského zákoníku Ruské federace).

Demolici nepovolené stavby nebo její uvedení do souladu se stanovenými požadavky provádí osoba, která nepovolenou stavbu vytvořila nebo postavila, a v případě neexistence informací o takové osobě – ​​zákonný vlastník pozemku, na kterém neoprávněný byla vytvořena nebo postavena struktura (část 6 článku 55.32 Kodexu územního plánování Ruské federace).

Pokud zákonný držitel pozemku nebo vlastník nemovitosti nezbourá nepovolenou stavbu, provedou úřady demolici na náklady rozpočtu s následným vymáháním nákladů na demolici od těchto osob (část 15 čl. 55.32 odst. Kodex územního plánování Ruské federace).

Pokud tato ustanovení vyhodnotíme, je zřejmé, že nám umožní stanovit jasnější „pravidla hry“ při rozhodování o demolici nepovolené stavby. Možnost, kterou mají samosprávy řešit otázku demolice objektů mimosoudně, přitom může vést ke zneužití z jejich strany.

Je stanoven postup při zániku práv k pozemku pod neoprávněnou stavbou.

Inovace předpokládají, že práva k pozemku pod již existující neoprávněnou stavbou zanikají jednostranným odmítnutím nájemní smlouvy, zánikem práva trvalého užívání nebo odebráním pozemku rozhodnutím soudu (odst. 4-7 článku 46 zemského zákoníku). Zároveň není přípustný zánik práv k pozemku, pokud jsou na něm kromě neoprávněné stavby postaveny zákonem stanoveným postupem i předměty (čl. 6.1 odst. 6.3-54 zákona č. zákoník Ruské federace).

Zákon stanoví, že po zániku práv k pozemku musí být pozemek prodán ve veřejné dražbě. Navíc vlastníkovi pozemku, na rozdíl od nájemce nebo osoby, které byl pozemek převeden k trvalému užívání na dobu neurčitou, budou převedeny finanční prostředky získané z takového prodeje po odečtení nákladů na organizaci dražby (čl. 54.1 odst. zemský zákoník Ruské federace).

Ten, kdo na základě výsledků veřejné dražby nabyl pozemek, na kterém je umístěna nepovolená stavba, podroben demolici nebo uvedení do souladu se stanovenými požadavky, je povinen splnit povinnosti stavbu zbourat nebo předložit schválenou projektovou dokumentaci oprávněným orgánům pro její rekonstrukci a uvedení do souladu se stanovenými požadavky na vaše vlastní náklady (část 8-9 článku 55.32 Kodexu územního plánování Ruské federace).

Nová ustanovení právní úpravy tak oproti dříve existujícím normám zavádějí nový typ věcného břemene při prodeji pozemků v podobě povinnosti zbourat nepovolené stavby nebo je uvést do souladu se stanovenými požadavky. Tyto novinky umožní uvést do ekonomického oběhu pozemky a nemovitosti, které dříve nebylo možné využít z důvodu nemožnosti legitimace těchto nemovitostí nebo jejich demontáže z důvodu nedostatku finančních prostředků vlastníků na to.

Byly upřesněny lhůty, ve kterých mají soudy posuzovat případy demolice nepovolených staveb.

Případy demolice nepovolených staveb a rozhodnutí oprávněných orgánů o odstranění nepovolených staveb musí podle novely projednat soudy do jednoho měsíce, včetně lhůty pro přípravu věci k soudnímu řízení (1. část § 152 Rozhodčího řádu procesní řád). S ohledem na současnou soudní praxi je zřejmé, že tato lhůta je velmi krátká, aby bylo možné takové případy posuzovat ve věci samé.

Výše diskutované pozměňovací návrhy podle mého názoru systematizují a strukturují stávající legislativní ustanovení v problematice demolice nepovolených staveb. Vzhledem k tomu, že samosprávy nyní dostávají značné pravomoci takové stavby zbourat bez soudního příkazu, může to však vést ke zneužívání a oslabení postavení uživatelů takových objektů. Změny v načasování soudního projednávání případů demolice nepovolených staveb navíc prakticky vylučují možnost kvalitního posouzení takových případů soudy.

Vlastnosti individuální bytové výstavby

Další významná část úprav se týká výstavby venkovských domů a projektů individuální bytové výstavby. Zákon tak odstraňuje nutnost získat povolení pro stavbu individuální bytové výstavby, místo kterého je nově nutné podat ohlášení plánované výstavby, ve kterém musí být uvedeny parametry zařízení plánovaného k výstavbě (1. část článku 51.1 Kodexu územního plánování Ruské federace). Uvedené oznámení by mělo být předloženo federálnímu výkonnému orgánu, výkonnému orgánu zakládajícího subjektu Ruské federace nebo místnímu vládnímu orgánu oprávněnému vydávat stavební povolení.

Na základě výsledků jeho posouzení vydají oprávněné orgány oznámení o souladu stanovených parametrů objektu individuální bytové výstavby nebo zahradního domku se stanovenými parametry a (nebo) přípustnosti umístění objektu individuální bytové výstavby nebo zahrady dům na pozemku (část 7 článku 51.1 zákona o územním plánování Ruské federace).

Tento postup developerům poněkud usnadňuje život, protože odpadá nutnost předkládat dříve povinné dokumenty potřebné pro získání stavebního povolení: plán organizace územního plánování pozemku a urbanistický plán pozemku. Pro zprovoznění takových objektů však bude nutné zpracovat technický plán, který bude nutné objednat u katastrálních inženýrů, což samozřejmě povede k dalším nákladům (část 16 § 55 ÚP Ruské federace).

Tyto změny obecně usnadňují život vývojářům takových zařízení, i když neeliminují požadavky na získání dalších schválení. Pokud se tato zařízení budou například nacházet v pásmu sanitární ochrany letišť, pak k zahájení jejich výstavby bude nutné získat souhlas Federálního úřadu pro leteckou dopravu (článek 4 spolkového zákona č. 135-FZ z 1. července, 2017 „O změně některých právních předpisů Ruské federace v rámci zlepšení postupu při zřizování a užívání letištní plochy a pásma hygienické ochrany“).

***

Je zřejmé, že nový zákon výrazně zpřísňuje požadavky na řízení o demolici nepovolených staveb a dává oprávněným orgánům rozšířená práva rozhodovat o této otázce mimosoudně. Soudní postup při posuzování těchto otázek je navíc značně zkreslený a předpokládá zcela odlišný přístup k posuzování případů demolice nepovolených staveb, což s největší pravděpodobností negativně ovlivní kvalitu projednávání těchto případů. Jediným východiskem pro uživatele nepovolených staveb bude zřejmě přijetí opatření k jejich legitimizaci, a to i v rámci pravomocí nově udělených místním úřadům chránit nepovolené stavby (čl. 4 čl. 222 občanského zákoníku Ruské federace). ).

Zákon zároveň usnadňuje povolování staveb jednotlivých bytových domů a zahradních domků.

Jak úspěšné budou tyto novinky z pohledu donucovací praxe, ukáže čas. Možná, že s rozvojem praxe podle tohoto zákona bude zřejmá potřeba dalších úprav Kodexu územního plánování Ruské federace.