Je možné zavěsit externí klimatizační jednotku na fasádu domu?

Umístění klimatizací je často předmětem sporů mezi vlastníky a správcovskou organizací. Dozorčí orgány mohou do těchto záležitostí zasahovat jen zřídka. Stále zde není v jistém smyslu plnohodnotná regulace, je to okružní nebo nepřímé. Nejvyšší soud v březnu 2023 odhalil neočekávaná odhalení, která naznačila, že k umístění zařízení pro regulaci klimatu na fasádě je vyžadováno povolení od vlastníků nebo správcovské společnosti.

Současná situace s klimatizacemi v Rusku

V průměru si klimatizaci instaluje 5 až 35 % majitelů. Hodně záleží na klimatickém pásmu, kde se dům nachází a nemluvíme jen o jihu země. Například na Dálném východě, kde je velmi vlhký vzduch, je v letních vedrech velmi těžké žít bez klimatizace. V období sovětského vývoje, stejně jako v 90. letech minulého století, se instalace fasádního dekorativního koše (boxu) pro klimatizace téměř nikdy neprováděla. Bylo to dáno tím, že instalace klimatizací v té době nebyla běžná.

Ale i nyní se nové domy často staví bez takových konstrukcí a majitelé podle potřeby instalují klimatizaci a venkovní jednotku pro nasávání vzduchu připevňují na fasádu budovy. Vznikají tak nejen problémy s užíváním zdi domu (tedy společného majetku) bez jakéhokoli kolaudace, ale i dodatečné reklamace, kdy začíná „kapáka“, tzn. kapky z drenážní trubky padají na zem. Kapky mohou také spadnout do okna, narazit na parapet nebo venkovní jednotku a porazit „bubnový válec“, což vyžaduje instalaci speciální gumičky na lištu parapetu.
Musíte také vycházet ze skutečnosti, že ve většině bytových domů v zemi není situace s klimatizacemi vůbec upravena. Manažerské organizace do tohoto procesu často vůbec nezasahují. Výjimkou je situace, kdy instalace klimatizace značně kazí architektonický vzhled budovy.

Z formálního hlediska lze klimatizaci považovat za rekonstrukci (tedy instalaci a odstranění nových inženýrských sítí venku). Ve skutečnosti se však Státní bytové ústavy touto problematikou nezabývají a ze strany státu neexistují žádná zvláštní omezení. Na druhou stranu jsou tato omezení možná na komunální úrovni, kdy město přijme komunální pravidla pro úpravu zeleně a předepisuje estetické a výtvarné požadavky na to, jak umístit vnější klimatologické zařízení, aby nekazilo vzhled města. Tím neříkám, že je tento přístup nelogický, ale je naprosto jisté, že se ještě nerozšířil. Taková omezení existují jen v malém počtu měst, což opět potvrzuje, že klimatizace jsou často umístěny chaoticky a podle přání.

Současný stav nelze považovat za normální, protože individuální majetek vlastníka se nachází na společném pozemku, za jehož údržbu a provoz odpovídá organizace spravující dům. To znamená, že nekvalitní instalace venkovní jednotky a její pád na něčí hlavu nebo na něčí vozidlo může mít pro správcovskou společnost hrozné následky.

Stanovisko Nejvyššího soudu (březen 2023)
Nejvyšší soud Ruské federace se zabýval stížností na instalaci klimatizačního zařízení s venkovní jednotkou na fasádě majitelem bytu: správcovská společnost požadovala její demontáž, protože tato práce s ní nebyla dohodnuta .

Trestní zákoník měl za to, že byla porušena celistvost fasády, která je společným majetkem vlastníků, navíc smlouva o správě schválená rozhodnutím valné hromady stanovila povinnost vlastníků bytů nepovolit instalaci vnějších; klimatizačních jednotek na fasádě domu a ve společných prostorách bez souhlasu správcovské organizace .

Soud prvního stupně nařídil majiteli demontovat venkovní jednotku klimatizace a uložil také soudní pokutu 100 rublů za každý den nerespektování soudního rozhodnutí. Odvolací rozsudek ponechal toto rozhodnutí beze změny.

Obecný kasační soud však případ vrátil k novému projednání. Kasační soud měl za to, že instalace klimatizací nevyžaduje získání příslušných povolení od příslušných orgánů. Přitom samotná skutečnost, že žalovaný umístil klimatizaci na okapovou fasádu budovy, neznamená, že prováděl jednání ztěžující výkon vlastnických práv, užívání nebo nakládání se společným majetkem, neboť v důsledku takové instalace se společný majetek obyvatel bytového domu nezmenšil, ale nebyly zjištěny další negativní důsledky v podobě zvýšeného hluku, vibrací a dalších věcí, rozhodl kasační soud.

Nejvyšší soud Ruské federace na základě stížnosti z trestního zákoníku vrátil tento případ k projednání kasačnímu soudu s uvedením následujícího:

— závěr kasačního soudu, že rozsudky soudů nižších stupňů jsou nesprávné, že instalaci venkovní klimatizační jednotky na fasádu bytového domu lze provést pouze se souhlasem vlastníků prostor v tomto domě , neodpovídá daným právním normám a vysvětlení k jejich aplikaci;

– jednání vlastníka prostor v bytovém domě, vyjádřené v nedodržení stanoveného postupu při užívání společné věci a při umístění osobního vybavení na společném majetku bytového domu bez odpovídajícího rozhodnutí valné hromady vlastníků prostor v domě, odporují výše uvedeným požadavkům zákona a podléhají uznání za porušení práva společného spoluvlastnictví, které náleží všem vlastníkům prostor v bytovém domě (definice Soudního kolegia pro civilní věci Nejvyššího Soud Ruské federace ze dne 28.03.2023 č. 5-KG22-150-K2).

Jaké závěry je třeba vyvodit a jak zefektivnit proces instalace klimatizací v bytových domech

1. Především nenechávejte otázku náhodě a ruské náhodě. Takový přístup bude nejen nekonstruktivní, ale odsoudí vlastníky k selektivnímu zneužívání (v případě ojedinělých negativních nároků) a také je zbaví práva na pohodlné bydlení.

2. Nejjistější možností je rozhodnout na valné hromadě o využití fasády domu k umístění klimatizačního zařízení za předpokladu:

— písemná žádost každého vlastníka, který si chce instalovat klimatizaci, o povolení z trestního zákoníku
— poskytnutí záručního listu, že instalované zařízení splňuje všechny bezpečnostní požadavky, je bezpečně upevněno a v případě nouze se jeho vlastník zavazuje nahradit všechny způsobené škody.

3. Jiná situace je nehlasovat samostatně o užívání fasádní stěny, ale zahrnout tyto podmínky do smlouvy o správě bytového domu, schválené na valné hromadě. Upřesňuje pravomoci trestního zákoníku k řešení těchto otázek.

4. Spolu s tím je užitečné buď učinit samostatné rozhodnutí, nebo do smlouvy o správě zahrnout podmínku, která správcovské společnosti uděluje oprávnění zastupovat zájmy vlastníků u všech soudů v otázkách souvisejících s údržbou, správou, provozem a opravy společné nemovitosti, včetně podávání žádostí jménem vlastníků prostor s nároky na odstranění porušení jejich práv nesouvisejících se zbavením držby a uvedení společného majetku bytového domu do původního (návrhového) stavu třetím osobám a dalším vlastníkům prostory.

Nejvyšší soud Ruské federace* učinil důležité objasnění pro vlastníky bytů ohledně instalace klimatizací občany v jejich bytech. Zvláště aktuální se stává v létě, kdy je horko a prodej klimatizací prudce stoupá.

Problémy s instalací klimatizací na fasády domů se tradičně každým létem zhoršují. / Marina Lystseva / TASS

Toto upřesnění se týká těch majitelů domů, jejichž okna mají výhled na fasády bytových domů.

Není žádným tajemstvím, že některé budovy v našich městech jsou doslova pokryty takzvanými externími klimatizačními jednotkami a takové krabice vážně hyzdí fasády domů.

To je zvláště nápadné, pokud jde o historické budovy s krásnými fasádami. Kolik podobných velmi zajímavých domů bylo v posledních letech zohaveno nejen v hlavním městě Petrohradu, ale i v dalších městech s bohatou historií a nádhernou architekturou.

Právní aspekty provozu bydlení vysvětlují odborníci RG v sekci „Právní konzultace“.

Bohužel nejsou ojedinělé případy, kdy jednotliví občané pro své pohodlí dokonce srazili unikátní štukovou lištu na zavěšení klimatizace.

Takže vysvětlení právních norem od Soudního kolegia pro civilní věci Nejvyššího soudu Ruské federace vysvětlilo právní akcenty v této bolestné otázce.

Náš příběh, kterého si všiml portál Pravo.ru, začal v Moskvě tím, že si jistá občanka, obyvatelka jedné z výškových budov hlavního města, nainstalovala do svého bytu klimatizaci, jejíž vnější jednotka byla umístěna na fasádě domu. Správcovské společnosti se tato „dekorace“ nelíbila. Ženě ukázala dokument – ​​smlouvu o správě. Tento dokument uvádí, že vlastníci bytů musí koordinovat instalaci externích klimatizačních jednotek se svými sousedy, „aby nebyla narušena celistvost vzhledu fasády“.

Občan ale na upozornění nereagoval a pracovníci komunálních služeb byli poté nuceni obrátit se na soud a požadovat po obyvateli demontáž klimatizace a uvedení fasády do původního stavu.

Spor projednával okresní soud Gagarinského. Ten vyhověl nároku správcovské společnosti a nařídil majiteli bytu odstranit klimatizaci.

Kolik domů bylo zohaveno nejen v hlavním městě Petrohradu, ale i v dalších městech s bohatou historií a nádhernou architekturou

Žena s tímto verdiktem nesouhlasila a napadla rozhodnutí okresního soudu. Další instance, moskevský městský soud, podpořil své kolegy.

Majitel bytu s klimatizací na fasádě domu si po zamítnutí odvolání šel stěžovat dále a výše – na kasační úřad. A tam měla konečně štěstí. Kasační soud nejen zrušil předchozí verdikty okresního a městského soudu, ale ztotožnil se i s argumentací vlastníka bytu.

Kasační stížnost ve svém rozhodnutí doslovně uvedla následující. Řekla, že instalace klimatizací na fasádu domu ve skutečnosti nevyžaduje žádné povolení.

Podle tohoto soudu se navíc nijak nezmenšila plocha společného jmění obyvatel instalací vzduchotechnického zařízení v bytovém domě. To znamená, že když se v bytě občanky objevila klimatizace, nebyla nijak dotčena práva jejích sousedů v bytovém domě.

Správcovská společnost, která budovu udržovala, však s tímto rozhodnutím kategoricky nesouhlasila. A šla se proti takovému verdiktu odvolat k Nejvyššímu soudu Ruské federace.

Spor nakonec řešilo Soudní kolegium pro civilní věci Nejvyššího soudu Ruské federace. A tam nejzkušenější soudci v zemi s kasačním názorem nesouhlasili a považovali názor pracovníků komunálních služeb za správný.

Okolnosti související se zmenšením společného jmění vlastníků prostor tedy podle názoru vrchního soudu nejsou v takovém občanskoprávním sporu „právně významné“.

To je hlavní myšlenka formulovaná Nejvyšším soudem Ruské federace. Vrchní soud uznal, že instalace klimatizace na fasádu budovy bez souhlasu sousedů může porušit jejich právo na společný majetek v bytovém domě.

Soudní kolegium pro civilní věci Nejvyššího soudu Ruské federace navíc upozornilo nižší kolegy na následující důležitý bod.

Nejvyšší soud totiž konstatoval, že kasační instance se dopustila procesních porušení. Přesněji řečeno, kasační úřad nemohl zkoumat důkazy a skutkové okolnosti případu. Musela pouze kontrolovat správné uplatňování pravidel soudy nižších stupňů.

V důsledku toho Nejvyšší soud kasační rozhodnutí zrušil a vrátil spor k novému projednání kasačnímu soudu. Jsou povinni případ znovu projednat s ohledem na objasnění Nejvyššího soudu.

Právníci, kteří se na takové spory specializují, upozorňují na skutečnost, že dnes existuje rozporuplná soudní praxe ve sporech o vzhled různého vybavení na fasádách bytových domů.

Jako příklad odborníci připomněli dvě podobná rozhodnutí Soudního kolegia pro hospodářské spory Nejvyššího soudu Ruské federace.

V jednom případě rozhodoval vrchní soud o obdobném občanskoprávním sporu, který se týkal jistého podnikatele.

Nejvyšší soud uznal, že instalací klimatizace bez souhlasu sousedů může dojít k porušení jejich práva na společný majetek v domě

Tato osoba musela získat souhlas všech obyvatel bytového domu k instalaci zařízení vzduchotechniky ve svých prostorách. Upřesněme, že tento systém byl částečně umístěn na fasádě budovy.

Ale v jiném velmi podobném civilním sporu dostala jistá obchodní společnost takové obecné povolení k instalaci svého zařízení na fasádu bytového domu.

Navíc jí dali souhlas jak občané žijící v tomto činžovním domě, tak místní úředníci odpovědní za tyto záležitosti ve vládě.

Místní soudy proto povolily této komerční stavbě ponechat si zařízení umístěné na fasádě budovy.

*Definice Nejvyššího soudu Ruské federace č. 5-KG22-150-K2